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  原标题:民企为何离桌?

  8月6日晚,深圳公共资源交易中心突然公告,中止出让原本将于8月9日开拍的22宗土地,具体出让时间另行公告。

  如果按计划进行,这次深圳的集中出让,土地总面积达到了83.38万㎡,总建筑面积约279.92万㎡,起始总价约421.98亿元,为深圳近年来规模最大的一次集中出让计划。

  今年上半年,深圳卖地收入锐减数字规律分析软件_庄闲稳赢一点的方法,只有173亿,不仅远远低于杭州(1988亿)、上海(1877亿)、北京(1361亿)、广州(1278亿),甚至连旁边的佛山(558亿)、东莞(272亿)都不及,比去年同期减少54%,而2020年深圳土地出让金总收入1054亿元。

  此次出让中止,引发各界讨论。深圳是大湾区的核心,进军华南市场的房企多爱在深圳拿地。此次中止,部分人认为是政策原因。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时解释,中止的很大原因是第二轮土地出让规则或与国家的最新指示相冲突,因而被迫撤回。

  从时间线上看,深圳第二次土地集中供地发布的时间在7月9日,而7月22日召开了加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,会议要求完善土地出让方式,加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则。同时推广北京做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

  而此次深圳拟出让的22宗地,包括光明区5宗、宝安区4宗、南山区2宗、龙华区4宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕合作区1宗,不但涉及的区域广,并且都是房企较为关注的区域。而5月份的第一轮供地只有6宗地,其中有3宗以近45%的溢价率出让,楼面价最高达7万元/平,没有实现稳地价、稳房价、稳预期等目标。很有可能政府部门担心出现第一次集中供地高溢价现象数字规律分析软件_庄闲稳赢一点的方法,与当前中央调控预期不符,因此紧急叫停第二批集中出让,后续可能将重新调整出让方式后再次挂牌。

  不过,对于深圳此次临时中止集中供地,除了政策调控的原因,市场还有另一种解读。因为在各种调控之下,深圳本轮土地出让条件太苛刻,开发商报名积极性不高。

  更准确地说,是民营企业的参与度不高。本轮报名的,除了华润、保利、招商、华侨城、天健等几家国企,一些扎根深圳的房企,比如根植华南市场的龙光,这次都没有出现。

  在第一轮的集中供地时,龙光参与南山西丽地块的竞价时间长达一个半小时,最后以44.96%的溢价率夺得;另外一宗位于宝安区尖岗山的地块被佳兆业以45.04%的溢价率竞得,竞拍成功当天就开工,佳兆业在尖岗山地块现场拉横幅祝贺该项目开工顺利。佳兆业同样没有参与这一轮的拿地。

  市场认为,此次深圳集中供地,民营企业之所以参与兴趣不高,在于出让土地限制太多,条件苛刻,除了两块“单限双竞”的自持市场租赁住房用地,其余地块在“双限双竞”要求之下,需要竞配相当比例的无偿移交人才住房或出售型人才安居房。一位民营房企高管对笔者说,本来深圳近年来供地紧张,即使资金压力再大也会关注,但当前条件下,拿地如同鸡肋,“不如躺平!”

  在中央对楼市调控不断加码的大环境下,对土拍市场的管控正在成为当前的重点。

  深圳之前,杭州在7月30日集中挂牌第二批涉宅地块。杭州同样调整了土拍竞价规则,包括四点:

  一是试点“竞品质”,要求试点地块实行先核验后销售模式,即现房销售;

  二是提高报名门槛,竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买(杭腾未来社区地块保证金需30%);

  三是降低溢价率,溢价率上限由30%调整为20%,其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%;

  四是竞价规则改变,取消“竞自持”,改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

  对比杭州的两次集中供地,杭州在首批集中供地中,推出了57宗土地,最后拿下了以1178亿元总收入,平均溢价率高达26.1%,41宗地块竞拍至自持阶段。

  当时就有声音评论,杭州的集中供地,不仅没有起到降温的效果,反而是沸水浇油,房企也直呼“不赚钱”,从而引发了市场对于该批土地房屋质量和未来房价的担忧。

  第二批集中供地,杭州只拿出了31宗地,总面积2873亩,起始总价为633.8亿元。不管是在供地宗数、出让建筑面积、起始价等各方面都较第一次供地出现“缩水”。而修改竞拍规则之后,也更加严苛。

  如果参考杭州的调控,那么深圳即使在下一次重启第二次供地,可能也不太可能放松限制。

  当然,由于在首批集中供地中,深圳和北京首批供应占比未达到其全年供地规模的两成,深圳在下半年的两次集中供应中,必然要加大土地投放,毕竟上半年的173亿卖地收入,创下了近年来新低。而且深圳这些年来房价上涨的原因之一就是土地供应不足,加大土地供应量,增加住房供给,是既定的政策。

  从布局的角度,北上广深这样的核心城市土地资源非常稀缺,即使规则再严苛,只要有利可图,大多参与热情不减。

  上半年,受重点城市“两集中”新政的影响,非重点城市成交总量明显减少,全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米,同比下跌14%。但成交价却环比均呈上涨趋势。上半年平均地价达3457元/平方米,环比上涨了38%,同比也有29%的涨幅。这反映出房企拿地的热度并未因调控力度的增加而减少。

  从区域来看,据克而瑞调查显示,除一线城市受限价影响、同环比均下滑外,二三线城市溢价率同环比均上行。东部热点城市如杭州、盐城、上海、广州、南京、温州、济南、天津和苏州等城市供地力度明显加大,成交体量均超过了去年同期水平。长三角区域的杭州、宁波、合肥、徐州、盐城、温州等城市土地成交价溢价率均超过20%。

  虽然房企热情不减,但如杭州、深圳等城市不断加码的调控让房企拿地也越来越趋于谨慎。据中指院数据显示,2021年1~7月,TOP100企业拿地总额为18057亿元,同比下降3%,一些遭遇资金困顿的房企,甚至干脆退出了土地市场。

  目前房企担心的,是不断升级的调控压缩拿地的利润空间。前述房企高管说,如果政府卖地时想的只有如何限制,只想着人才房、“自租不售”,那最后市场上的玩家可能就只剩国企、央企了。以深圳为例,此前深圳的安居房基本由人才安居集团负责数字规律分析软件_庄闲稳赢一点的方法,如果要民营企业拿地参照人才安居集团运作,基本行不通。

  从当前的调控基调来看,地方政府既放不下数百亿,甚至千亿的土地出让金,又不得不满足中央的调控要求,房企在这个过程中没有决定权,但会拿脚投票。

  正如此次的深圳集中供地,玩不起的,那就暂时离桌好了,什么时候有利可图再回来。只是我们都不知道,房地产市场“亚健康”状态什么时候才有好转。

  民营企业的离桌,并不是一个好现象,至少对政府来说,没有了抬轿人,就只得自己下地走路。

责任编辑:蒋晓桐